第107章 房开套路（第1页）

段然一直认真的听着，毕竟这是从销售人员的角度去看待一个房开项目的问题，以前虽然接触过，但是没有这么直接。

开始的时候还没有什么，但是，慢慢的，随着晓兰讲述的持续，她的目的也渐渐的暴露了出来。

就是要让设计单位改方案，段然当然就不高兴了。

不过也没有办法，人家是甲方请来的，和自己设计单位属于是平行关系，现在，人家要体现自己的价值，证明甲方没有请错人，那不提出点意见，不让你设计单位去改方案怎么能够证明人家的水平呢？其实深入地想一下，这也是很正常的套路，一切都在情理之中。

如果甲方花钱请来的一个人，坐在那里屁都不放一个，那这钱不是白花了？段然作为一个长期从事方案设计的专业人员，也不是没有见过世面的，市场上的大概规律和接受程度以及一些风水及习俗规则自然也是十分清楚的。

现在听着晓兰的讲述，就是要让自己改方案，当然，要是说的有道理，那自然是一个学习和提高的机会，关键是，真正的要说设计，从专业的角度来看，晓兰的水平就真的不够看了，要不然为什么建筑师还要花那么多钱去上学呢？难道就是为了学画图？当然不是。

如果只是学画图的话，可以说，随便一个小学毕业的人，找人专门培训一下都能够学会，而且用的时间也不需要很长。

段然的心里不自觉的就产生了鄙视和敌意，这做销售的就是来给自己找茬的啊。

作为设计单位不反对你提意见，但是，这种无聊的修改，甚至改了之后可能会更差，就让人很是反感了。

等到晓兰总监讲述完毕，段然总结出来她的目的就是简单的一个字“改”

。

只有改了才能够卖得出去，只有改了甲方才能够赚到钱，当然，主要是只有改了才能够体现出她的价值。

晓兰给出的主要指导思想就是，改，全部改成小户型，大户型能做少尽量做少或者不做。

户型越小越好。

原因很简单，这是她们作为销售从一线总结出来的经验，因为，小户型总价低，入手容易，销售难度小。

其实，这些观点，从某种程度上来讲也不能说不对，但是，不是绝对的。

确实小户型入手容易，总价低，但是，这主要是针对于单身或者家庭结构简单或者投资客户（也就是炒房的人）来说的，他们并不代表市场的全部。

目前房地产的情况基本上是，单身或者简单结构家庭为主，因为刚刚开始大规模的城市化，城市里面居住人群的普遍家庭结构相对简单。

但是，也有比较复杂的，大概占30%左右。

对于投资型的客户，其实他们更关心的是地段和产品的好坏，这决定了该房产的投资潜力如何。

投资客分专业的投资客和散户投资客。

这就像炒股一样，有的人持有大量资金，是专门干这个的，有的人是自己有点闲钱，顺便投资一两套等着增值。

对于专业的投资客来说，他主要看项目地段以及产品质量等对于未来升值空间有决定作用的因素。

对于散户来说，那就是瞎猫撞死耗子，撞上了就撞上了。

不过目前属于是大牛市，房产还没有降价的先例，所以也肯定是有得赚的。

他们买的很随意，很少有人有专业眼光。

做小户型为主也是和现在的政策有关，计划生育还是要求一个家庭只要一个孩子。

所以，目前就算比较复杂的家庭结构，一般来说，大的户型也就是到三房四房，一般不会有突破四房的户型设计。

大部分刚到城市里面的年轻人，开始的时候可能会买个单间或者两房的，如此而已，但绝对不是全部。

本身在设计的时候，整个规划上已经尽量在设计小户型了。

可以说，小户型的比例已经占到了65%左右。

剩下来的有百分之二十多的三房四房的，还有局部极少数的跃层楼中楼的大户型。